Además, se adoptarán determinadas medidas en el ámbito fiscal, con la misma finalidad de impulsar el mercado de alquiler.

Flexibilización del mercado del alquiler

Para conseguir este objetivo, la reforma incide sobre dos aspectos fundamentales:

Se fortalece, en primer lugar, la libertad de las partes para llegar a todos aquellos acuerdos que, razonablemente, no deban formar parte de un régimen impuesto directamente por la Ley, preservando en todo caso un adecuado equilibrio entre los intereses de arrendador y arrendatario.

Por ello, se garantiza que el arrendador pueda recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato de arrendamiento ni hubieran transcurrido cinco años desde su firma, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge tras el divorcio o nulidad matrimonial.

Además, se permite que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, siempre que lo comunique con un mes de antelación, pudiendo preverse en el contrato una indemnización específica para el arrendador en caso de producirse dicho desistimiento anticipado.

Reducción de los plazos de duración del contrato

Se reduce de 5 a 3 años la denominada “prórroga forzosa” del contrato, que es aquella que permite que el inquilino, sea cual fuera el tiempo de duración pactado en el contrato, opte por prorrogar su duración, prórroga que debe respetar el arrendador.

Asimismo, se reduce de 3 a 1 año la denominada “prórroga tácita automática” del contrato, que es aquella que permite que, una vez transcurrido el tiempo pactado para la duración del contrato y su posible prórroga forzosa, el contrato pueda entenderse prorrogado tácitamente si las partes no señalan no contrario.

De esta forma, el límite legal para la duración de los contratos de arrendamiento se reducirá de los 8 (5+3) años actuales, a 4 (3+1) años, es decir, exactamente la mitad.

Mejora de la seguridad jurídica

La reforma mejora la seguridad jurídica mediante el incremento de los efectos de la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad.

Para preservar el necesario equilibrio de derechos e intereses entre las partes del contrato de arrendamiento y los terceros con derechos sobre la vivienda objeto de dicho contrato, resulta imprescindible que el arrendamiento esté sometido al régimen general de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.
La inscripción en el Registro de la Propiedad impedirá la comisión de fraudes, tanto en la adquisición de viviendas o locales comerciales como en la ejecución hipotecaria.

En este apartado se introducen las siguientes reformas:

Un comprador que adquiera una vivienda (siempre que sea un adquirente de buena fe) estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro.

Si el contrato de arrendamiento no está inscrito, el comprador de buena fe no estará obligado a respetar el arrendamiento concertado por el anterior propietario y el arrendatario perderá su derecho. Este criterio, que se aplica en este momento para los arrendamientos de locales de negocio, modifica la situación actual, en la que los compradores de una vivienda arrendada deben permitir la continuación del arrendamiento al menos hasta el período de 5 años que exige la Ley vigente.

Por su parte, una vez inscrito el derecho del arrendatario, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales (prórroga forzosa y prórroga tácita) derivados del contrato de arrendamiento, pues el tercero adquirente tendrá que respetar el contrato.

Agilización del proceso de desahucio

Los procedimientos de desahucio por impago de rentas, pese a las reformas introducidas en 2009 y 2011, son lentos e ineficaces. Por ello, resulta necesaria la agilización de este procedimiento, reduciendo la intervención judicial al mínimo imprescindible.
En la línea de favorecer la inscripción en el Registro de la Propiedad, se prevé un procedimiento más sencillo de actuación en caso de impago de rentas siempre que se trate de arrendamientos inscritos en el mismo.

En ese caso, siempre que así se señale en el contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia declarativa.

Una vez cancelada la inscripción del arrendamiento, se podrá ordenar la ejecución, lo que implica la restitución del inmueble a su propietario.
Se crea además un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de diez días se proceda al pago de la renta debida y se simplifican los procedimientos judiciales para efectuar los desahucios, duplicando la capacidad de los juzgados.

Medidas de carácter fiscal

Las medidas en el ámbito fiscal se centran en la modificación del régimen fiscal de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) y en nuevas exenciones para equiparar el Impuesto sobre la renta de no residentes y el IRPF.

Las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) nacieron en el año 2009, con la finalidad de crear un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario del arrendamiento, no sólo de viviendas, sino de cualquier inmueble urbano pero su régimen jurídico y fiscal se ha demostrado inoperante.

Los cambios introducidos buscan flexibilizar los requisitos exigidos a este tipo de entidades, entre los que cabe destacar:
Se reduce el plazo exigido para que los bienes inmuebles que hubieran sido promovidos por la entidad se mantuvieran en arrendamiento, de 7 a 3 años
Se eliminan los requisitos de diversificación (que la SOCIMI tenga al menos tres inmuebles en su activo)
Se reducen las obligaciones de distribución de beneficios con el objeto de favorecer la reinversión
Se flexibilizan los requisitos mínimos exigidos para acceder a la negociación en un mercado regulado
Se reduce la cifra de capital social mínimo exigido, de 15 a 5 millones de euros
Se elimina el requisito de que la financiación ajena de la entidad no supere el 70 % del activo de la misma

Incentivación de la adquisición de viviendas

Por otra parte, para incentivar la adquisición de activos inmobiliarios se va a establecer una exención del 50 por ciento de las rentas derivadas de la transmisión de inmuebles urbanos que sean adquiridos hasta el 31 de diciembre de 2012, siempre que no exista vinculación entre las partes.

Y es que hasta la entrada en vigor del real decreto, quienes hubiesen comprado casa en 2011 sólo podían desgravar su si base imponible era inferior a 24.000 euros.

Ahora la nueva ley deroga esa disposición e incluso quienes compraron casa el año pasado podrán desgravar el máximo, que es del 15% sobre las cantidades aportadas con un límite máximo de 9.040 euros, lo que a efectos reales arroja una deducción máxima de 1.356 euros. Esto quiere decir que por más que aportemos 20.000 euros a la compra de vivienda, sólo podremos aplicar la deducción sobre los primeros 9.040 euros.

Entre las cantidades a desgravar se debe incluir el capital amortizado, los intereses satisfechos y los gastos derivados de la financiación, como por ejemplo un seguro de vida ligado a la misma y que la mayoría de bancos obliga a contratar junto con el préstamo hipotecario.

La fiscalidad de la cuenta ahorro vivienda funciona exactamente igual, sólo que en este caso existe un plazo de cuatro años desde que se abre la cuenta para comprar un piso que sea la vivienda habitual o habrá que devolver las deducciones que se hayan practicado.

Solo se necesitará cumplimentar un impreso con la solicitud y mediante declaración jurada para poder abrir el negocio.
A partir de ese momento, el nuevo empresario dispondrá de un semestre para cumplir con todos los trámites hasta completar el registro definitivo de la sociedad.

Las pequeñas empresas con poca facturación gozarán también de algunas ventajas en la nueva regulación. Por ejemplo, se eliminará la obligación de presentar las cuentas anuales y la memoria en el registro. El objetivo es reducir la carga administrativa que soportan estas sociedades en más de un 50% a lo largo de los próximos años.

El Gobierno legislará para que las pymes y autónomos no tengan que pagar por el IVA de las facturas no cobradas.

En paralelo a la ley de Emprendedores, la idea del Gobierno es promover la unidad de mercado en toda España de forma que una empresa pueda funcionar con las mismas reglas en todo el Estado cuando cumpla los requisitos de una sola comunidad autónoma para desarrollar su actividad.

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El Banco Sabadell ha sido condenado por la infracción del deber de información a la otra parte contratante. Se hace imprescindible el deber de información por parte de la entidad bancaria para que el consentimiento prestado por el cliente sea válido. En este caso el Banco Sabadell no cumplió con el deber de información como la ley indica, tan solo se le explicaron los riesgos generales derivado de un contrato.

Este deber de información incide especialmente en la fase precontractual en la que hay que tener en cuenta los conocimientos y experiencia financiera del cliente, para valorar el alcance de su comprensión y poder utilizar los medios pertinentes para que la información proporcionada permita al consumidor aceptar o rechazar el contrato “con conocimiento de causa”.
El Banco Sabadell tenía que haber puesto a disposición del consumidor todos los medios necesarios para que estuviera en posesión de una información correcta y real sobre el contrato que estaba celebrando.

Por todo ello fue declarada la nulidad del contrato y condenado a restituir las cantidades más los intereses legales.

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La Audiencia Provincial de Vizcaya en octubre de 2010 condena al Banco Santander por no informar debidamente en los contratos SWAP.

Los contratos swap se caracterizan por su complejidad, especialmente para particulares y empresas, por lo que la información del banco santande, la entidad bancaria es clave para un consentimiento válido por el cliente.

En esta sentencia, los afectados no habían sido debidamente informados, hasta el punto de que creían que estaban suscribiendo un contrato con valores de financiación y no de inversión.
Además tampoco eran conscientes del riesgo real que implican este tipo de contratos.

Es necesario para la validez del contrato que el banco informe de las previsiones deducidas de sus estudios a sus clientes. Ambas partes, el banco Santander y sus clientes tienen que tener la misma información en los contratos swap. Además tratándose de particulares es especialmente relevante que el banco santander se esfuerce en que entiendan los riesgos a los que se están enfrentando en un contrato swap.

Por estos motivos, la Audiencia Provincial de Vizcaya condenó al Banco Santander a la devolución a las partes de 36.550,54 euros además de al pago de las costas.

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El contrato no detallaba claramente que sería el cliente quien tendría que soportar las fluctuaciones negativas de los tipos de interés, no tutelando Caixa Galicia los intereses del cliente, como indica la legislación.

La sentencia se basa en la falta de información con el cliente medio que, a diferencia de las entidades y profesionales del mundo financiero, no puede prever la evolución y riesgos del mercado.

A las sentencias condenatorias hacia Nova Caixa Galicia hay que añadir la de la Audiencia Provincial de León, en la venta de un Swap a una empresa, también bajo el argumento de estar vendiendo una especie de seguro, cuando en realidad era un producto especulativo.

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Por la especial complejidad que entrañan este tipo de contratos necesitan conocimientos financieros superiores para entenderlos por completo. La entidad bancaria, en este caso Caixa Catalunya, es responsable del deber de información a los usuarios.

En este caso la infracción del deber de información es más que flagrante. Al demandante le fue ofrecido un contrato de cobertura de tipo de interés para protegerle de las subidas de los tipos, informándosele de que se trataba de un producto inocuo con el que no ganaba ni perdía, que carecía de costes y que se podía salir cuando quisiera.

En cuanto el tipo de interés bajó el cliente empezó a tener que abonar elevadas cantidades de dinero, con lo que quedó patente que no se trataba de un contrato de cobertura de tipo de interés, cosa que no se le informó al demandante, como tampoco se le advirtió que era un contrato de alto riesgo y especulativo. Además de lo expuesto, Caixa Catalunya otorgó a su cliente la calificación de “profesional” en la materia, cuando lo cierto y así constaba era que sus conocimientos eran elementales. Recordamos que para entender este contrato se requieren conocimientos superiores en materia financiera y que es una obligación de la entidad financiera, incluida en el deber de información, la de calificar los conocimientos de su cliente para valorar el alcance de su comprensión y utilizar todos los medios posibles en hacer que entienda lo que está firmando.

Por estos motivos, la sentencia estimó la pretensión del demandante declarando el contrato de SWAP nulo y condenando a Caixa Catalunya a la devolución de las cantidades.

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Construir una administración tributaria más sensible a las demandas de la sociedad, estableciendo una relación más cercana con los ciudadanos pasa por la implantación de un sistema de pago personalizado que permita a los contribuyentes realizar ingresos a cuenta de los recibos anuales con periodicidad mensual, bimestral, trimestral o semestral con una bonificación del 5%, de tal forma que el contribuyente pueda pagar de forma fraccionada lo que podría denominarse su “factura fiscal”.

Está prevista su puesta en marcha a finales de este año para el pago del IBI 2013 y posteriormente hacerlo extensivo a otros tributos periódicos.

La simplificación de los trámites en los expedientes de fraccionamiento y aplazamiento de deuda, con el fin de otorgar mayores facilidades de pago a los ciudadanos, tanto en período voluntario como ejecutivo, es otra de las actuaciones programadas, que también incluye la mejora en la eficacia de las Oficinas de Atención Integral al Contribuyente (OAIC), mediante el fomento y la difusión del sistema de “Cita Previa”.

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Como en la mayoría de los casos de contratos de swap los afectados sufren el mismo problema: No se les ha informado debidamente.

El deber de información recae en la entidad bancaria, en este caso el BBVA, que ha de cerciorarse de que su cliente comprende el tipo de contrato y los riesgos que entraña. Teniendo en cuenta que son necesarios conocimientos financieros superiores para la comprensión de los contratos de SWAP es obligación del banco adaptar la información para que su cliente la entienda en caso de no tener tales conocimientos, como suele ocurrir.

En muchos casos los afectados no eran consciente de estar suscribiendo un contrato de riesgo de operaciones financieras, todo lo contrario, creían estar firmando una especie de contrato de seguro que la protegería frente a las subidas de los tipos de interés de su crédito hipotecario. Además se les aseguró que el EURIBOR, el valor referente en el contrato, no iba a bajar en los próximos tres meses haciendo hincapié en los beneficios que obtendría de su subida pero sin advertir de los riesgos que supondría una tendencia a la baja de este valor.

Habiendo constancia de la evidente falta de información por parte del BBVA la sentencia estimó la pretensión de la demandante declarando nulo el contrato de SWAP y ordenando la devolución de cantidades por ambas partes.

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Este tipo de contratos, que Bankinter comercializaba con la denominación de “clip bankinter” son tan complejos que necesitan de conocimientos financieros superiores para su completa comprensión.

Por lo tanto, la entidad bancaria tiene un deber de información que resulta determinante a la hora de emitir un consentimiento válido. De ser infringido este deber de información el consentimiento estará viciado y el contrato será por tanto nulo.

En este caso concreto la afectada y demandante acudió a Bankinter a celebrar un contrato de préstamo, a su vez se le ofreció el contrato de swap que rechazó firmar tajamente. Más ese mismo día el director de la sucursal se presentó en la sede de Valencia donde se encontraba la afectada para ejercer presión y que firmara. La demandante no sabía qué estaba firmando, consecuencia derivada de una infracción flagrante del deber de información, constando en hechos que había irregularidades tales como tipos de interés añadides a bolígrafo, fijación de cantidades unilateralmente por Bankinter, omisión de la fecha de suscripción del contrato.

Además poco días después la demandante acudió a la sucursal para intentar cancelar el contrato, cosa que le fue denegada. Un par de meses después aún cuando la demandante recibió un saldo a su favor volvió a intentar cancelarlo, lo que demuestra que la afectada jamás quiso suscribir ese tipo de contrato.

Finalmente el Juzgado de Primera Instancia de Valencia declara la nulidad del contrato por vicio en el consentimiento sin coste alguno de cancelación para la demandante.

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